海外房地產

葡萄牙黃金居留許可方案 移民基金方案介紹

 

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基本情況

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國家名稱: 葡萄牙

地理位置:歐洲大陸的最西南端,西班牙接壤,西鄰大西洋

氣    候:溫帶海洋性氣候(夏季平均氣溫 20℃-26℃, 冬季平均氣溫7℃- 11℃)  

首    都: 里斯本

人    口: 約1050萬

國土面積:9.24萬km²

貨    幣:歐元

官方語言:葡萄牙語,英語、西班牙語

國際地位:歐盟成員國,申根國,北約成員國

 

宏觀經濟

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2016年以來,葡萄牙GDP年均增速持續高於歐元區平均水平;  國際貨幣基金組織保守預測葡萄牙未來五年將保持穩定增長,且不低於歐元區平均水平;  葡萄牙失業率已達到6.7%的優秀水平。失業率作為衡量經濟表現的重要指標之一,超低失業率表明葡國經濟大環境正處於繁榮發展階段。

 

投資前景

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普華永道(PwC)發佈《2019年歐洲房地產新趨勢》,2019年歐洲最具投資價值城市預估排名,葡萄牙里斯本居第一。

 

 

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國際資本對葡萄牙投資熱情持續走高。

如右上圖顯示,投資者對葡信心指數自2013年走出歐債危機陰影起,持續回暖。

自2018/19年起,投資人預期從“普通”跨入“優良”區間,代表著葡萄牙未來將依舊位列全球最熱投資目的地之一。

來自仲量聯行的統計資料顯示(右下圖),自經濟回暖以來,境外投資者對葡投資總額呈爆發式增長(藍色部分)。

葡萄牙已成為國際資本市場青睞的投資目的地之一。2018年投資總額更是達到16/17年之和,約33.5億歐元。

 

一帶一路下的新明珠

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國家主席習近平於2018年12月4日至5日對葡萄牙進行國事訪問。訪問期間,習近平主席同德索薩總統舉行會談,兩國領導人高度評價中葡傳統友好關係不斷取得發展,達成廣泛共識。2019年中葡將迎來建交40周年。當前中葡兩國關係正處於歷史最好時期,作為推進“一帶一路”建設的重要一站,中葡兩國將進一步深化能源、金融、基礎設施建設、旅遊、海洋等領域的合作,加強國際產能合作。

 

葡萄牙備受青睞,國內大型企業紛紛佈局

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中國長江三峽集團擬斥資90.7億歐元收購葡萄牙電力集團EDP

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中國國家電網競標獲得葡電網25%國有股份

 

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中石化斥資36億歐元,收購葡萄牙最大石油公司GalpEnergia子公司的30%股份

 

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复星集團競標葡萄牙最大的保險公司Fidelidade80%的國有股份,收購葡萄牙電網公司REN的3.9%國有股份

 

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葡萄牙黃金居留許可投資計畫投資方式

 

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黃金居留許可專案主要移民資料

 

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自2012年-2019年,項目經久不衰;  

每年獲批人數持續穩定,在政府可控範圍之內

葡萄牙黃金居留許可計劃概述

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新政發佈:葡萄牙黃金居留許可計劃基金方案概述

2017年11月26日生效的第102/2017法案中,允許非歐盟國家公民可通過資本轉移的投資方式獲得葡萄牙“黃金簽證”。依據此法案申請黃金簽證的非歐盟國家公民,應投資至少 35 萬歐元購買公司資本化的投資基金或風險投資基金。其投資期限至少是五年,並至少有60%的投資通過總部設在葡萄牙境內的商業公司實現。

法案原文:

Capital transfer of the amount of 350 thousand Euros, or higher, for the acquisition of units of investment funds or venture capital fund of funds dedicated to the capitalisation of companies, capital injected under the Portuguese legislation, whose maturity, at the moment of the investment, is, at least, of five years and, at least, 60% of the investments is realized in commercial companies with head office in national territory.

葡萄牙基金專案介紹

基金要素

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基金認購機制

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葡萄牙基金獲批函

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CMVM網址:https://www.cmvm.pt/en/Pages/homepage.aspx

基金有兩份文件:

1.Management Regulation  (“管理法规”,以下簡稱“MR”) 此份文件由基金管理人持有,同時亦是向證監會申報時的主要文件。

2. Informative Document (讯息披露册)約7頁,會披露給投資人,包括基金基本資訊、風險警示、投資人權益等內容

 

葡萄牙基金主要文件

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投資人會看到,以及需要簽署哪些文件

投資人會看到:

-Management Regulation

(葡語原件+英語翻譯)

-Informative Document

投資人需要簽署:

Subscription form

為滿足身份申請要求,基金會為投資人出具哪些文件?

1.投資款支付憑證:

  - 投資人開戶行(Banco Carregosa)提供

2.基金投資地域,最短期限證明:

  - 合作律师為基金起草,並由基金提供

3.基金投資額度證明:

  - 存托銀行(Banco Carregosa)提供

基金架構

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基金管理人

 

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基金管理人牌照號碼: AIFM13/56/2013

 

歐盟基金牌照齊全,風控策略穩健,投研體系全面的跨國投資管理公司

 

在私募股權、地產、另類投資、公募,以及對沖基金領域均有多年投資管理經驗。預計截止至2019年末,管理規模可達6億歐元。

 

旗下基金曾連續斬獲《UCITS Hedge》三年連續最佳表現獎,和《巴克萊對沖》最佳表現獎

 

 

基金管理人過往業績

 

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其他基金服務商

行政服務

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有近40年的行政服務經驗,有超過2000家葡萄牙當地和跨國企業客戶,當地業內口碑優秀。公司由超過250人的精英團隊組成,包括來自經濟,管理,稅務,會計,以及人力等領域的專業人才。

存托銀行

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起源于1833年,是伊比利亞半島歷史最悠久的金融機構之一。定位於精品資產管理銀行,不屬於商業銀行,專為高淨值客戶與專業機構投資人提供資管服務。該行在投資組合管理、資金存托、合規要求等等方面均為業內頂級水準。

審計機構

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5大跨國審計公司之一,在全球162個國家地區有1591處辦公室和8萬位僱員。2018年全球服務費收入將近90億美元。客戶包括知名上市公司和大型私人公司,BDO在金融/地產等行業均有豐富的審計經驗。BDO葡萄牙分公司有16位合夥人和超過200名僱員。

法律顧問

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葡萄牙當地最佳金融律师事务所,擁有良好的國際聲譽,目前有50多名合夥人和超過250位專業律師。MLGTS律師樓為其國內和國際客戶提供里斯本,波爾圖和豐沙爾地區的一系列多元化法律服務。另外還有協助安哥拉,莫桑比克,澳門和香港的客戶。

投資策略

保守穩健型的投資策略:

1. 資金去向保守

基金投資標的通常具有如下特點:

地段核心,出租率優 

保值/升值性強  

資本市場認可度高  

流動性有保障

2. 投資策略安全

基金投資工具主要包含以下方式或要素:

基金不使用杠杆  

有穩定現金流收益 

成熟物業+擴建

 

3. 退出路徑明確

制訂投資策略時同步確定退出方案:

提前鎖定退出方式 

遠期交易

 

投資策略

房產投資

投資人直接購買並自持住宅地產  

小型住宅抵禦市場波動能力較弱

實物型投資基金

投資人通過認購基金份額,與其他投資人共同持有多種大型商業地產項目。

 若基金表現欠佳,仍可通過變賣底層資產為投資人收回大部分投資額。

 

股票型投資基金

投資人認購基金份額,間接持有股票  

股票為虛擬資產,無實物資產兜底,若投資失敗,投資人面臨基金清盤和血本無歸的風險:如“環球葡萄牙基金”。

市場概述

最新市場動態”

  ——變革帶來投資機遇:

顯著的市場趨勢轉變和多樣的需求動態正在驅動葡萄牙地產市場變革。  

葡國經濟部於2017年推出了【COMPETE 2020】旅遊發展計畫,通過線上及線下管道在全球範圍內推廣葡萄牙旅遊產業。  

存量寫字樓無法滿足葡萄牙企業蓬勃發展與快速上升的就業率的需要。  

千禧一代的全新生活理念按特定需求建造的專業公寓 (Purpose-Built) 的新型需求。  

在葡萄牙房地產行業進入擴張週期的大背景下,以上述變化為代表的增長因素在各細分市場孕育了眾多投資機會。  

得益於旅遊產業蓬勃,酒店行業快速擴張。雨後春筍般開張的中小型獨立酒店快速填補了市場供應空白,行業大步伐跨入業績增長期。但服務品質遠遠落後於數量增長,行業即將進入整合期。  

增加高品質的傳統辦公空間、服務導向的靈活辦公空間供應以滿足商業活動需求。  

投資專業/按需求建造的公寓資產,填補高比例的供應缺口。

 

投資領域

JWP GOLDEN FUND, FCR基金專案

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酒店行業

旅遊外匯收入

2018年旅遊外匯收入增長9.6%,達到166億歐元

其中81.3%的旅遊外匯收入來自歐洲市場,美洲市場貢獻了約12.3%

2018年3月單月增速達到20.3%

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機場客運量

旺季客運量已飽和,葡萄牙當局已批准新機場計畫:

包括擴建現有機場以及改建軍用機場。該套工程將於2022年完工,預計將新增約1500萬人次的客运量。

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旅遊住宿行業客流量

 

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過夜遊客都去哪裡住?

傳統酒店行業依舊是遊客過夜的主要選擇約61%的遊客會選擇下榻酒店。

 

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酒店行業格局分散

上圖為葡萄牙市場前20強運營品牌,酒店數量佔比總體較為分散,未出現一家獨大的壟斷格局。 因此運營商對市場上優質資產的競爭頗為激烈。

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酒店資產流動性良好

品牌競爭激烈的環境下,酒店類資產出售量有限,2018年起交易均價顯著提升。

酒店備投案例

所以我們選擇投資4或5星高端酒店

4星和5星酒店可以覆蓋約68%的酒店目標客群

需求穩定資產保值

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酒店備投案例:

-里斯本CBD地區  -4星精品酒店  -88間客房  -資產報價 17,000,000歐元  -現有收益率約6% -國際連鎖酒店品牌(可更換或續租) -部分樓層已升級翻新,其餘樓層尚有裝修提價空間

 

辦公地產

宏觀層面

 

失業率走低公司招聘增加對辦公空間需求增加

 

GDP保持增長勢態營商大環境好公司擴張

對辦公空間需求增加

微觀層面

核心CBD,CBD以及萬國公園等熱門辦公區的空置率均處於5%以下。公司面臨無處可去,無辦公室可租的局面

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核心CBD,CBD以及萬國公園三大主要辦公區房租穩中有升

 

寫字樓備投案例展示1

所以我們選擇投資核心區域的寫字樓盤:

 

優質中大型寫字樓備投案例:

地處里斯本中心地段  -面積共6,677平米,73個停車位  -2019年完成翻新內裝  

單一租戶 (出租率100%):當地知名靈活辦公空間運營品牌  

月租金 75,000 歐元,優質租戶,穩定長租約  -資產價值 18,000,000歐元

 

寫字樓備投案例展示1

 

寫字樓備投案例展示2

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優質中型寫字樓備投案例:

-地處里斯本高新商務區  -面積共1,974平米,52個地下停車位  -毗鄰多條交通幹道,通勤便利  -高車位配比,稀缺資產  -月租金水平約 31,600 歐元,有提價空間  -資產價值 6,200,000歐元

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學生公寓行業

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歐洲學生公寓供需短缺

•英國  •愛丁堡供應率27%  

倫敦地區略高於20% •義大利  

歐洲第四大國際留學生市場  

羅馬學生人數超過22萬,提供率不足3%  •葡萄牙  •里斯本學生人數14萬,供應量不足5% 

波爾圖學生人數9萬,供應率不足3% 

北部科英布拉市學生人數5萬,尚無真正的學生公寓  整體短缺1.3-1.8萬張床位

需求

高等教育機構全職學生總數增長速度年均約12%,增長驅動力主要來自於留學生,且短期交換生數量年均增長9%  

千禧一代更注重生活品質,對房間硬體、軟裝以及公用設施均有需求升級,渴望高標準的物業服務、蓬勃社區文化和豐富的社交活動 

葡國經濟復蘇,本地學生家庭可支付能力增長,經濟基礎紮實的留學生總數在葡高速增長,短期交換生更注重遊學體驗,對住所價格敏感度較低

 

供應

2018年里斯本大學生總數約為12.2萬人,專業學生公寓供需比例僅為4%,城市土地供應制約新建專案,市場供求比過小,出租率保持高位(95%以上)  

葡萄牙大學很少在中心校區有自建學生宿舍,私人出租房破舊,缺維護、無服務,社會出租公寓設施不足,無法滿足學生課餘生活需求  

社會/私人公寓租賃均價: €400/月;現有學生公寓價格最低: €500/月,最高€700/月,營收比社會/私人公寓高 

改造升級學生公寓對租金水平提升顯著

 

投資事件

德國房地產公司MPC Capital計畫在里斯本、波爾圖和科英布拉投資1億歐元開發學生宿舍  •里斯本的Marquêsde Pombal即將對外開放,內設有電影院、私人健身房、娛樂室和圖書館。  

在波爾圖市1,200個床位的學生宿舍正在開發中  

2017年,英國投資機構Round Hill Capital和沙特投資基金MEFIC Capital已經在葡萄牙投資了1億歐元開發學生公寓,預計波爾圖項目面積超過7.8萬平方米  

2019年3月,專門從事比利時和荷蘭的學生公寓的Xior Student Housing NV比利時房地產投資信託基金(BE-REIT)宣佈2.5億歐元佈局西班牙和葡萄牙學生公寓市場  

在西班牙與加泰羅尼亞大學合作  •擬投資開發里斯本和波爾圖兩個項目,總投資超過5,000萬歐元

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Round Hill Capital和MEFIC Capital的波爾圖學生公寓項目

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Xior Student Housing NV 里斯本學生公寓項目圖

 

基金管理人及顧問團隊成功案例

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葡萄牙地產案例

 

市場機遇把握精准

當地投資經驗豐富

8號豪庭

2015-2018年增幅36%

福塔河景公寓  

2016-2018年增幅48%

維多利亞高端公寓  

2014-2018年增幅45%

基金管理人及顧問團隊成功案例

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酒店及學生公寓

大型商業地產投資案例

多種類資產開發經驗

塞浦路斯

拉納卡雷迪森酒店項目  

尼古西亞學生公寓項目

泰國

普吉島LAYA渡假酒店

 

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申請要求

 

投資者通過資本轉入方式投資購買葡萄牙投資基金或風險投資基金,

獲得葡萄牙黃金居留許可簽證,需要滿足以下要求:

 

1)對於投資者,需要滿足:

申請人年滿18周歲 •資金來源合法; 

投資35萬歐元至符合葡萄牙移民局要求的葡萄牙本土基金,投資期限至少5年; 

申請人的配偶、雙方父母及18周歲以下子女、18周歲以上未婚、在讀、經濟不獨立的子女可隨同申請。  

 

2)對於被投資基金,需要滿足:

投資者所投風險投資基金及基金管理人須在葡萄牙證券市場委員會(CMVM)監管及備案; 

由葡萄牙中央銀行和歐盟中央銀行監管投資基金; 

基金投資組合中60%的投資須投資總部設在葡萄牙境內的商業公司,並帶動葡萄牙經濟及就業發展。

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文件要求

投資者基本申請文件包括

護照或其他有效旅行證件; 

入境證明; •可在申根境內使用的醫療保險; 

由申請人所屬國家及居住超過一年的第三國出具的無犯罪證明; 

原籍國,居住地或稅收國家的稅號;

填寫申請表,並同意授權葡萄牙移民局進行必要背景調查流程; 

申請人聲明遵守葡萄牙投資活動的最低投資金額和投資時間要求宣誓聲明; 

在當地的社保及稅務無負債聲明(有效期45天);  

ARI(投資者簽證)申請的付款收據

與投資相關的投資申請文件包括

申請人必須提供符合最低投資要求的投資購買基金證明;

由葡萄牙銀行出具投資者符合法律要求的投資聲明;

申請人確實持有基金份額,且無其他費用或相關義務的證明文件。  (應法規要求由招股說明書中指定的基金行政管理人出具)

辦理流程

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基金與房產專案對比

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JWP基金優勢

1.投資成本低,費用清晰透明;產品標準化,投資金額滿足基金份額即可,基金無稅費及額外維護成本;

2.安全省心,強監管;基金受葡萄牙證監會監管,由專業存托銀行監管資金,確保資金安全;

3. 投資配置多元化,有效分散風險;投資實物資產,類型進行多元化配置,降低單一專案限制,提升抗風險能力;

4.投研體系健全,專業團隊打理;通過對移民政策深入研究及當地市場調研,為投資做出更專業的判斷;

5. 不使用杠杆,最大化本金安全;基金全部投資行為只利用自有資金,投資人是資產的唯一持有人;

6.  填補房產市場空缺,擴大適合人群;投資額更低,流程更便捷,同樣專注於地產投資,提供給投資人多一項選擇。